Umbau und Sanierung eines Wohnhauses aus dem 18. Jahrhundert in Fürth - Die außergewöhnliche historische Architektur dieses Wohnhauses fordert unser volles Know-how als Planungsbüro.

Projektbilder

  • Bild: Fassade des "Silberfischla" in FürthFassade des "Silberfischla"
  • Bild: AußenansichtAnsicht der Fassade
  • Bild: Ansicht der FassadeNeuer Schriftzug "Zum Silberfischla"
  • Bild: Ein neuer SchriftzugSchild "Zum Silberfischla"
  • Bild: Schild "Zum Silberfischla"Lehmputz mit Wandheizung
  • Bild: LehmputzFachwerk auf der Hofseite
  • Bild: Fachwerk auf der HofseiteFachwerk auf der Hofseite
  • Bild: Fachwerk auf der HofseiteHistorische Innenräume
  • Bild: Historische InnenräumeWohnen im Hinterhaus
  • Bild: Wohnen im HinterhausDachgeschoss mit historischen Balken
  • Bild: DachgeschossFreiliegende Balken
  • Bild: Freiliegende BalkenDetailansicht der Dusche
  • Bild: Detailansicht der DuscheTreppen
  • Bild: TreppeDetailansicht Treppe
  • Bild: TreppeMittelhaus
  • Bild: MittelhausEntkerntes Fachwerk Hinterhaus
  • Bild: Entkerntes Fachwerk HinterhausBauzwischenstand Mittelhaus
  • Bild: Bauzwischenstand MittelhausBauzwischenstand Mittelhaus
  • Bild: Bauzwischenstand MittelhausBauzwischenstand Vorderhaus
  • Bild: Bauzwischenstand VorderhausModellstudien
  • Bild: ModellstudienEhemalige Dachlandshaft
  • Bild: ehemalige DachlandshaftZugang Vorderhaus 1. OG
  • Bild: Zugang Vorderhaus1. OG Vorderhaus
  • Bild: 1. OG Vorderhaus1. OG Hinterhaus
  • Bild: 1. OG HinterhausVor der Sanierung
  • Bild: Vor der SanierungHistorische Architektur-Details
  • Bild: Historische Architektur-DetailsArchitektur-Modelle
  • Bild: Architektur-ModelleUrkunde Denkmalprämierung 2015
  • Bild: Urkunde Denkmalprämierung 2015Grundriss 1. Obergeschoss Restaurierung
  • Bild: Deckenabstützungen Hinterhaus RestaurierungDeckenabstützungen Hinterhaus Restaurierung
  • Bild: Grundriss Erdgeschoss Historische ArchitekturGrundriss Erdgeschoss Historische Architektur
  • Bild: Grundriss 1. Obergeschoss SilberfischlaGrundriss 1. Obergeschoss Silberfischla
  • Bild: Grundriss 2. ObergeschossGrundriss 2. Obergeschoss
  • Bild: Grundriss Bad im 1. ObergeschossGrundriss Bad im 1. Obergeschoss
  • Bild: Bad SchnittBad Schnitt
  • Bild: LängsschnittLängsschnitt
  • Bild: QuerschnittQuerschnitt
  • Bild: QuerschnittQuerschnitt
  • Bild: Querschnitt HinterhausQuerschnitt Hinterhaus

Umbau und Sanierung eines Wohnhauses aus dem 18. Jahrhundert in Fürth

Historische Architektur als eigentlicher „Auftraggeber“ für das Projekt

068 - Planungs- und Ausführungszeit 2010 - 2014, Fürth

Der Weg, ein aufregendes Projekt zu bekommen und außergewöhnliche Architektur sanieren zu können, ist nicht immer gleich. In diesem Fall ging uns der Ruf voraus: wenn wir eine Bausumme nennen, rechnen wir auch mit dieser ab. Um das unserem Auftraggeber klar zumachen und Vertrauen aufzubauen, verzichteten wir auf die Annahme des Architektenvertrages.

Wir beraten, führen und hören zu, wohin sich der Auftraggeber mit seinem 340 Jahre alten Schatz hinbewegt. Wir verstehen uns zunächst als Planungsbüro mit dem Auftrag, eine Idee zu entwickeln, um dieses Kleinod zu modernisieren.

Historische Architektur als eigentlicher „Auftraggeber“

Das Hausensemble, gelegen an der barocken Straßenverbindung Nürnberg-Frankfurt, beherbergt das „Silberfischla“, Fürths zweitälteste Gaststätte. Im Keller befindet sich wahrscheinlich eine Mikwe (hebr. Mikwaeh, הװקמ, Mehrzahl Mikwaot תואװקמ, von הוק, zusammenfließen, bezeichnet sowohl das Gebäude für das rituelle Tauchbad in einer jüdischen Gemeinde als auch dieses Tauchbad selbst).

Die Restaurierung des Wohnhauses erfordert außergewöhnliche Sanierungsmaßnahmen

Oberhalb wartet 500 Quadratmeter höchst komplexe, mit einer dichten Befundlage versehene Bausubstanz. Außergewöhnliche Historische Architektur, die außergewöhnliche Sanierungsmaßnahmen erfordert. Wir führen zurzeit als Planungsbüro unter anderem Strategiebesprechungen zur Modernisierung mit den zuständigen Behörden durch. Parallel werden die restauratorischen Untersuchungen durchgeführt, die Kartierung sowie die Baualterspläne. Nach Abschluss dieser Leistung werden für den europäischen Förderfond die Kostenermittlung und die Baubeschreibung des Objektes angefertigt. Es ist noch ein langer Weg, bis erste Gelder fließen um die historische Architektur zu sanieren. Zum jetzigen Zeitpunkt werden wir das Objekt teilen müssen, da die Kosten für die Fachwerksanierung alleine vom Auftraggeber nicht zu tragen sind.

Bautenstand Juli 2013:
Die Gründung war so komplex, dass wir immer noch nicht, dass Gebäude standsicher haben. Der Kran wird wohl zur Kirchweih noch stehen.

Stand März 2014:
Das Gebäude ist nun standsicher, alle baumaßnahmlichen Stützen sind abgebaut. Der Rohbau ist in absehbarer Zeit fertig und dann kann der Innenausbau beginnen. Die Fassade wird nun in Angriff genommen und bis zum Frühsommer fertiggestellt sein.

Stand Januar 2015: Es kam alles anders als der Kunde es sich vorgestellt hatte, aber es wurde alles gut, denn im Dezember 2014 zogen alle Besitzer und Mieter ein. Zur Planungsgeschichte einige Details, die zeigen, dass nicht nur die technische Umsetzung Probleme bereitete, die gelöst werden mussten.

Im Jahre 2009 wollte unser Auftraggeber das Objekt noch alleine realisieren, das Hinterhaus bewohnen, den Rest vermieten. Aus diesem Konzept wurde nichts, denn die Investitionskosten waren für eine einzige Familie zu hoch.

Die darauffolgende Zeit von 2009 bis 2012 verbrachte unser Auftraggeber mit dem Auftreiben von Geldern, gelangte zu der Erkenntnis, dass der europäische Förderfond nicht greift, wollte sogar Hausteile verkaufen, um dann endlich Menschen zu finden, die den Idealismus und Mut hatten, an dem Projekt mitarbeiten.

Vor dem Verkauf teilten wir dann das Gebäudeensemble auf: Vorderhaus EG + 1. OG, Vorderhaus 2. + 3. + 4. OG, Mittelhaus und Hinterhaus. Somit gab es vier Einheiten, unser Auftraggeber übernahm wie geplant das Hinterhaus.

Ausgerüstet mit vier Architektenverträgen (3 Mal die Sondereigentümer und einmal die Eigentümergemeinschaft „Zum Goldenen Fisch“), stiegen wir 2012 zuerst in die Planung, Ausschreibung und Vergabe und im Frühjahr 2013 in die Bauleitung ein.

Die Planung war schwierig, da die Substanz des Gebäudes so war, dass jede Linie schon eine Fragestellung darstellte und wir konnten viele Dinge nur an- und nicht zu Ende denken, da wir wussten, wenn wir nicht im Frühjahr 2013 beginnen, ist ein Einzug Ende 2014 nicht möglich.

Die geplante Angebotsphase war teilweise so beängstigend, dass von 50 Bietern in einem Gewerk oft nur sehr wenige ein Angebot abgaben, da das Projekt für die Unternehmer schwierig zu kalkulieren war  und ein ausgefülltes Leistungsverzeichnis eine Bindung an den Preis darstellt. Durch die Baukonjunktur war die Motivation der Handwerker eher verhalten. Wir haben dann das Vergabekonzept umgestellt und Teile des Auftrages an unsere Stammhandwerker auf Vertrauensnachweis vergeben. Für Spezialgewerke wie Lehmbau oder Holzestriche haben wir Begehungen mit Handwerkern durchgeführt und ihnen die Angst am Objekt genommen.

Auf jeden Fall hatten wir dann im Winter 2012/13 die großen Gewerke vergeben: Rohbau, Abbruch, Gerüst, Zimmermann, Dach, Flaschner, Heizung, Sanitär, Elektro, Putz und Fenster und konnten mit dem Bau beginnen. Wir glichen unsere Kostenberechnung nach der 20/80-%- Regelung ab und starteten nach Plan.

Unser Ziel war nach dem Beginn im Frühjahr 2013, im Herbst 2013 Richtfest zu feiern und die Straßensperrung für die Fürther Kirchweih wieder aufzuheben.

Die Idee, dass die Zimmerleute am Vorderhaus am Dach beginnen und die Rohbauer am Hinterhaus mit der Unterfangung und dann getauscht wird, wurde leider schnell mit statischen Bedenken hinsichtlich der Einsturzgefahr begraben.

Nachdem sich Handwerker weigerten das Haus zu betreten, gehörte viel Motivationskraft von unserer Seite dazu, einen Weg zu finden, dass die Baustelle nicht geräumt wird.

Letztendlich mussten wir erst die Gründung aller drei verketteten Häuser, mit Tieferlegungen, neuen Bodenplatten und Unterfangungen herstellen, bevor wir eine Freigabe für die statische Ertüchtigung des Holztragwerkes bekamen. So ging das parallele Arbeiten nicht und wir verloren 3 Monate. Das kostete sicher 25.000 Euro zusätzlich, denn die statischen Sicherungssysteme im Inneren und der erneute Kranaufbau waren die Hauptkostenfaktoren.

Dann kam glücklicherweise das wärmste Jahr seit 1882, das Jahr 2014. Wir konnten den Winter 2013/2014 durcharbeiten und es lief richtig gut. Wir fraßen uns durch den Bau und tauschten dutzende Kubikmeter verfaulte Hölzer aus. Zwischendurch kauften wir das Holz einer 300 Jahre alten Scheune und 6 Wochen später war das Holz schon in unserem Haus verbaut.

Der Abbruch war durch, das Gebäude gereinigt. Das Tragwerk ertüchtigt, das Dach gedeckt und es waren 300.000 Euro verbaut. Man sah noch nicht viel, aber die Häuser standen sicher.
Dann machten wir uns an die Fassade. Große Teile konnten wir mit einer mineralischen Dämmung von außen modernisieren, wobei der Untergrund Fachwerk war, was zur Folge hatte, dass wir uns eine Lösung überlegen mussten, die zulassungskonform war.

Die Fachwerkfassaden wurden mit Lehm und Holzfaserstoffen mit einem von uns entwickelten Aufbau konstruiert. Die  Spezialkonstruktionen ließen wir bauphysikalisch berechnen und erst dann setzten wir sie um. Das Ziel, die EnEV 2009 einzuhalten, stand.

Der Vorteil bei den oben genannten Außendämmmaßnahmen war, dass wir alle Innenwände, die fachwerksichtig oder aus Sandstein waren, frei hatten. Nach der Freilegung der Wände und der Bohlen-Balkendecken, war unser Innenausbau schon fertig, zumindest was die Optik betraf.

Nachdem das Gebäude geschlossen war, bauten wir die Estriche ein, die wir aus Holz und Zuschlagstoffen mischten, so hatten wir schwere Decken für die Aussteifung, den Schall- und Brandschutz. Nachdem wir einen ordentlichen Rohbau vorfanden, ging der Rest relativ schnell. 12 Monate benötigten wir für den Rohbau und 6 Monate für den Innenausbau.
Zur weiteren Technik einige Worte:

Heizungstechnik: Brennwert mit solarer Unterstützung, keine Heizkörper, Fußboden-, Decken- und Wandheizungen auf Estrich-, Trockenbau- und Lehmbaubasis. Zum Glück bekamen wir eine große Solaranlage genehmigt.

Wasser- und Abwassertechnik: Komplett neu mit Trinkwasserstationen, zentraler Verteilung und dezentraler Zählung und Teilsanierung der Grundleitungen.

Elektrotechnik: Neuinstallation, das war aufgrund der sichtbaren Oberflächen und keiner verputzten Flächen oft mit Kopfzerbrechen verbunden, denn das Objekt besitzt zu 80 % Oberflächen in sichtbarer Qualität (Sandstein, Ziegel, Fachwerk).

Fenster bauten wir mit Dreifachverglasung ein, mit einem Stulp mit einer Breite von 95 mm. Dafür sind Spezialbeschläge nötig, aber diese Filigranität war uns wichtig für das Raumgefühl von innen sowie die maximale Belichtung und die äußere Erscheinung.

Trockenbau: Wir konnten eine Firma finden, die sich auf eine Preisfixierung einließ. Der Blower-Door-Test war erfolgreich, wenn auch knapp.

Fliesen: Hier bestand das Hauptproblem, Produkte mit einer Zulassungen für unsere Spezialkonstruktion der Estriche aus Holz und Zuschlagstoffen zu finden.

Barocktreppenrestaurierung: Das war ein schwieriges Gewerk, denn man kann bei 9 Treppenläufen je Lauf 1.000 Euro ausgeben, aber auch 7500 Euro, je nach gewünschten Standards. Wir fanden einen Schreiner in Thüringen, der in einfacher handwerklicher Machart die Treppen nach unseren finanziellen Vorgaben restaurierte.

Bei den Türen führten wir ein Mischkonzept durch: Barocke Türen wurden saniert, Brandschutztüren wurden in Sachsen gefertigt und Standardtüren kauften wir auf dem hiesigen Markt. So konnten weitere Baukosten gespart werden.

Schornsteinbau: Den führten wir mit Systemelementen aus, die teilweise bis zu 5,50 m Länge hatten, da das Gebäude so eingebaut war, dass wir die nachbarschaftsverträgliche Lösung für den freien Rauchabzug wählen mussten.

Metallrestaurierung: Da fanden wir einen örtlichen Restaurator. Auch hier lohnte sich eine präzise Beschreibung mit Preisvergleichen um den silbernen Fisch am Ausleger wieder aufleben zu lassen.

Eigenleistungen: Sicher 10.000 Stunden für all die Arbeiten, die in Plänen und Leistungsverzeichnissen nicht zu erfassen sind: Aufräumen, Provisorien bauen, Teile abschleifen, etwas einsetzen, etwas beimauern, Löcher bohren, ein altes Brett längs teilen, Nägel grade klopfen...

Letztendlich haben wir fast 3.000 Architektenstunden für das Projekt gebraucht und es hat uns viel Kraft gekostet und wir sind oft über unsere Grenzen gegangen. Wir sind froh, dass es jetzt vorbei ist und dass wir mit dem Budget klargekommen sind und alle zufrieden sind.

Sie möchten mehr Informationen zu dem Umbau und der Sanierung dieses historischen Wohnhauses? Hier können Sie uns unverbindlich kontaktieren.

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Skizzen & Grundrisse

  • Grundriss 1. Obergeschoss Restaurierung
  • Deckenabstützungen Hinterhaus Restaurierung
  • Grundriss Erdgeschoss Historische Architektur
  • Grundriss 1. Obergeschoss Silberfischla
  • Grundriss 2. Obergeschoss
  • Grundriss Bad im 1. Obergeschoss
  • Bad Schnitt
  • Längsschnitt
  • Querschnitt
  • Querschnitt
  • Querschnitt Hinterhaus

Daten & Fakten

Leistungsschwerpunkt
Umbauten, Energetische Modernisierung, Erweiterungen / Anbauten / Aufstockungen
Ihr Geschmack
Historisch
Gebäudetyp
Lofts / Dächer, Mehrfamilienhäuser
Bruttobaukosten
› 1.500.000 €
Nutzfläche
200- 500 m²
Gebäudealter
1419- 1749
Energetische Versorgung
Kachelofen/Kamin, Gaszentral-/Brennwerttechnik, Solarthermie
Leistungsumfang
Generalplanung
Konstruktionsart des Entwurfs
Fachwerkkonstruktion, historische Massivkonstruktion
Planungs- und Bauzeit
3-5 Jahre
Bauherr
WEG
Planungspartner
Statik: IB Welz

Standort des Projekts

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blauhaus Architekten

Campestraße 10, 90419 Nürnberg, Deutschland
E: mailblauhaus.LÖSCHEN.net
T: 0911 - 393 735 80

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