Projekte - Umbau eines Wohnhauses aus dem 18. Jahrhundert - Die außergewöhnliche historische Architektur dieses Wohnhauses fordert unser volles Know-how als Planungsbüro.

  • Bild: Fassade des "Silberfischla" in Fürth nach der Restaurierung
  • Bild: Ansicht der Fassade aus der anderen Richtung
  • Bild: Ein neuer Schriftzug "Zum Silberfischla" ziert die restaurierte Fassade
  • Bild: Auch das Schild "Zum Silberfischla" wurde mit Liebe zum Detail wieder hergestellt
  • Bild: Lehmputz mit Wandheizung
  • Bild: Das Fachwerk auf der Hofseite ist wieder erkennbar
  • Bild: Das Fachwerk auf der Hofseite erstrahlt in neuem Glanz
  • Bild: Historische Innenräume mit Liebe zum Detail restauriert
  • Bild: Wohnen im Hinterhaus
  • Bild: Das helle Dachgeschoss mit historischen Balken lädt zum Verweilen ein - Maisonette im Vorderhaus
  • Bild: Freiliegende Balken im Innenraum schaffen eine wohlige Atmosphäre
  • Bild: Detailansicht der Dusche im modernen Badezimmer
  • Bild: Auch die Treppen wurden in auwändiger Kleinstarbeit restauriert
  • Bild: Detailansicht der Treppe
  • Bild: Historische Architektur, die dringender Sanierung bedurfte - Mittelhaus
  • Bild: Historische Architektur, die dringender Sanierung bedurfte - entkerntes Fachwerk Hinterhaus
  • Bild: Bauzwischenstand Mittelhaus
  • Bild: Bauzwischenstand Mittelhaus
  • Bild: Bauzwischenstand Vorderhaus
  • Bild: Modellstudien
  • Bild: ehemalige Dachlandshaft
  • Bild: Zugang Vorderhaus 1. OG
  • Bild: 1. OG Vorderhaus
  • Bild: 1. OG Hinterhaus
  • Bild: Vor der Sanierung
  • Bild: Historische Architektur-Details
  • Bild: Das Modernisieren außergewöhnlicher Architektur bedarf exakter Planung - auch mittels Modellen
  • Bild: Urkunde Denkmalprämierung 2015

Projektbilder

  • Bild: Fassade des "Silberfischla" in Fürth nach der RestaurierungFassade des "Silberfischla" in Fürth nach der Restaurierung
  • Bild: Ansicht der Fassade aus der anderen RichtungAnsicht der Fassade aus der anderen Richtung
  • Bild: Ein neuer Schriftzug "Zum Silberfischla" ziert die restaurierte FassadeEin neuer Schriftzug "Zum Silberfischla" ziert die restaurierte Fassade
  • Bild: Auch das Schild "Zum Silberfischla" wurde mit Liebe zum Detail wieder hergestelltAuch das Schild "Zum Silberfischla" wurde mit Liebe zum Detail wieder hergestellt
  • Bild: Lehmputz mit WandheizungLehmputz mit Wandheizung
  • Bild: Das Fachwerk auf der Hofseite ist wieder erkennbarDas Fachwerk auf der Hofseite ist wieder erkennbar
  • Bild: Das Fachwerk auf der Hofseite erstrahlt in neuem GlanzDas Fachwerk auf der Hofseite erstrahlt in neuem Glanz
  • Bild: Historische Innenräume mit Liebe zum Detail restauriertHistorische Innenräume mit Liebe zum Detail restauriert
  • Bild: Wohnen im HinterhausWohnen im Hinterhaus
  • Bild: Das helle Dachgeschoss mit historischen Balken lädt zum Verweilen ein - Maisonette im VorderhausDas helle Dachgeschoss mit historischen Balken lädt zum Verweilen ein - Maisonette im Vorderhaus
  • Bild: Freiliegende Balken im Innenraum schaffen eine wohlige AtmosphäreFreiliegende Balken im Innenraum schaffen eine wohlige Atmosphäre
  • Bild: Detailansicht der Dusche im modernen BadezimmerDetailansicht der Dusche im modernen Badezimmer
  • Bild: Auch die Treppen wurden in auwändiger Kleinstarbeit restauriertAuch die Treppen wurden in auwändiger Kleinstarbeit restauriert
  • Bild: Detailansicht der TreppeDetailansicht der Treppe
  • Bild: Historische Architektur, die dringender Sanierung bedurfte - MittelhausHistorische Architektur, die dringender Sanierung bedurfte - Mittelhaus
  • Bild: Historische Architektur, die dringender Sanierung bedurfte - entkerntes Fachwerk HinterhausHistorische Architektur, die dringender Sanierung bedurfte - entkerntes Fachwerk Hinterhaus
  • Bild: Bauzwischenstand MittelhausBauzwischenstand Mittelhaus
  • Bild: Bauzwischenstand MittelhausBauzwischenstand Mittelhaus
  • Bild: Bauzwischenstand VorderhausBauzwischenstand Vorderhaus
  • Bild: ModellstudienModellstudien
  • Bild: ehemalige Dachlandshaftehemalige Dachlandshaft
  • Bild: Zugang Vorderhaus 1. OGZugang Vorderhaus 1. OG
  • Bild: 1. OG Vorderhaus1. OG Vorderhaus
  • Bild: 1. OG Hinterhaus1. OG Hinterhaus
  • Bild: Vor der SanierungVor der Sanierung
  • Bild: Historische Architektur-DetailsHistorische Architektur-Details
  • Bild: Das Modernisieren außergewöhnlicher Architektur bedarf exakter Planung - auch mittels ModellenDas Modernisieren außergewöhnlicher Architektur bedarf exakter Planung - auch mittels Modellen
  • Bild: Urkunde Denkmalprämierung 2015Urkunde Denkmalprämierung 2015
  • Bild: Grundriss 1. ObergeschossGrundriss 1. Obergeschoss
  • Bild: Deckenabstützungen HinterhausDeckenabstützungen Hinterhaus
  • Bild: Grundriss ErdgeschossGrundriss Erdgeschoss
  • Bild: Grundriss 1. ObergeschossGrundriss 1. Obergeschoss
  • Bild: Grundriss 2. ObergeschossGrundriss 2. Obergeschoss
  • Bild: Grundriss Bad im 1. ObergeschossGrundriss Bad im 1. Obergeschoss
  • Bild: Bad SchnittBad Schnitt
  • Bild: LängsschnittLängsschnitt
  • Bild: QuerschnittQuerschnitt
  • Bild: QuerschnittQuerschnitt
  • Bild: Querschnitt HinterhausQuerschnitt Hinterhaus

Umbau eines Wohnhauses aus dem 18. Jahrhundert

068 - Planungs- und Ausführungszeit: 2010 - 2014, Fürth

Der Weg, ein aufregendes Projekt zu bekommen und außergewöhnliche Architektur sanieren zu können, ist nicht immer gleich. In diesem Fall ging uns der Ruf voraus:  wenn wir eine Bausumme nennen, rechnen wir auch mit dieser ab. Um das unserem Auftraggeber klar zumachen und Vertrauen aufzubauen, verzichteten wir auf die Annahme des Architektenvertrages.
Wir beraten, führen und hören zu, wohin sich der Auftraggeber mit seinem 340 Jahre alten Schatz hinbewegt. Wir verstehen uns zunächst als Planungsbüro mit dem Auftrag, eine Idee zu entwickeln, um dieses Kleinod zu modernisieren.

Historische Architektur als eigentlicher „Auftraggeber“

Das Hausensemble, gelegen an der barocken Straßenverbindung Nürnberg-Frankfurt, beherbergt das „Silberfischla“, Fürths zweitälteste Gaststätte. Im Keller befindet sich wahrscheinlich eine Mikwe (hebr. Mikwaeh, הװקמ, Mehrzahl Mikwaot תואװקמ, von הוק, zusammenfließen, bezeichnet sowohl das Gebäude für das rituelle Tauchbad in einer jüdischen Gemeinde als auch dieses Tauchbad selbst).

Oberhalb wartet 500 Quadratmeter höchst komplexe, mit einer dichten Befundlage versehene Bausubstanz. Außergewöhnliche Historische Architektur, die außergewöhnliche Sanierungsmaßnahmen erfordert. Wir führen zurzeit als Planungsbüro unter anderem Strategiebesprechungen zur Modernisierung mit den zuständigen Behörden durch. Parallel werden die restauratorischen Untersuchungen durchgeführt, die Kartierung sowie die Baualterspläne. Nach Abschluss dieser Leistung werden für den europäischen Förderfond die Kostenermittlung und die Baubeschreibung des Objektes angefertigt. Es ist noch ein langer Weg, bis erste Gelder fließen um die Historische Architektur zu sanieren. Zum jetzigen Zeitpunkt werden wir das Objekt teilen müssen, da die Kosten für die Fachwerksanierung alleine vom Auftraggeber nicht zu tragen sind.

Bautenstand Juli 2013:
Die Gründung war so komplex, dass wir immer noch nicht, dass Gebäude standsicher haben. Der Kran wird wohl zur Kirchweih noch stehen.

Stand März 2014:

Das Gebäude ist nun standsicher, alle baumaßnahmlichen Stützen sind abgebaut. Der Rohbau ist in absehbarer Zeit fertig und dann kann der Innenausbau beginnen.
Die Fassade wird nun in Angriff genommen und bis zum Frühsommer fertiggestellt sein.

Skizzen & Grundrisse

  • Grundriss 1. Obergeschoss
  • Deckenabstützungen Hinterhaus
  • Grundriss Erdgeschoss
  • Grundriss 1. Obergeschoss
  • Grundriss 2. Obergeschoss
  • Grundriss Bad im 1. Obergeschoss
  • Bad Schnitt
  • Längsschnitt
  • Querschnitt
  • Querschnitt
  • Querschnitt Hinterhaus

Daten & Fakten

LeistungsschwerpunktUmbauten, Energetische Modernisierung, Erweiterungen / Anbauten / Aufstockungen
Ihr GeschmackHistorisch
GebäudetypLofts / Dächer, Mehrfamilienhäuser
Bruttobaukosten› 1.500.000 €
Nutzfläche200 - 500 m²
Gebäudealter1419 - 1749
Energetische VersorgungKachelofen/Kamin, Gaszentral-/Brennwerttechnik, Solarthermie
LeistungsumfangGeneralplanung
Konstruktionsart des EntwurfsFachwerkkonstruktion, historische Massivkonstruktion
Planungs- und Bauzeit3-5 Jahre
BauherrWEG
PlanungspartnerStatik: IB Welz

Stand Januar 2015: Es kam alles anders als der Kunde es sich vorgestellt hatte, aber es wurde alles gut, denn im Dezember 2014 zogen alle Besitzer und Mieter ein.
Zur Planungsgeschichte einige Details, die zeigen, dass nicht nur die technische Umsetzung Probleme bereitete, die gelöst werden mussten.
Im Jahre 2009 wollte unser Auftraggeber das Objekt noch alleine realisieren, das Hinterhaus bewohnen, den Rest vermieten. Aus diesem Konzept wurde nichts, denn die Investitionskosten waren für eine einzige Familie zu hoch.
Die darauffolgende Zeit von 2009 bis 2012 verbrachte unser Auftraggeber mit dem Auftreiben von Geldern, gelangte zu der Erkenntnis, dass der europäische Förderfond nicht greift, wollte sogar Hausteile verkaufen, um dann endlich Menschen zu finden, die den Idealismus und Mut hatten, an dem Projekt mitarbeiten.
Vor dem Verkauf teilten wir dann das Gebäudeensemble auf: Vorderhaus EG + 1. OG, Vorderhaus 2. + 3. + 4. OG, Mittelhaus und Hinterhaus. Somit gab es vier Einheiten, unser Auftraggeber übernahm wie geplant das Hinterhaus.
Ausgerüstet mit vier Architektenverträgen (3 Mal die Sondereigentümer und einmal die Eigentümergemeinschaft „Zum Goldenen Fisch“), stiegen wir 2012 zuerst in die Planung, Ausschreibung und Vergabe und im Frühjahr 2013 in die Bauleitung ein.

Die Planung war schwierig, da die Substanz des Gebäudes so war, dass jede Linie schon eine Fragestellung darstellte und wir konnten viele Dinge nur an- und nicht zu Ende denken, da wir wussten, wenn wir nicht im Frühjahr 2013 beginnen, ist ein Einzug Ende 2014 nicht möglich.

Die geplante Angebotsphase war teilweise so beängstigend, dass von 50 Bietern in einem Gewerk oft nur sehr wenige ein Angebot abgaben, da das Projekt für die Unternehmer schwierig zu kalkulieren war  und ein ausgefülltes Leistungsverzeichnis eine Bindung an den Preis darstellt. Durch die Baukonjunktur war die Motivation der Handwerker eher verhalten. Wir haben dann das Vergabekonzept umgestellt und Teile des Auftrages an unsere Stammhandwerker auf Vertrauensnachweis vergeben. Für Spezialgewerke wie Lehmbau oder Holzestriche haben wir Begehungen mit Handwerkern durchgeführt und ihnen die Angst am Objekt genommen.
Auf jeden Fall hatten wir dann im Winter 2012/13 die großen Gewerk vergeben: Rohbau, Abbruch, Gerüst, Zimmermann, Dach, Flaschner, Heizung, Sanitär, Elektro, Putz und Fenster und konnten mit dem Bau beginnen. Wir glichen unsere Kostenberechnung nach der 20/80-%- Regelung ab und starteten nach Plan.
Unser Ziel war nach dem Beginn im Frühjahr 2013, im Herbst 2013 Richtfest zu feiern und die Straßensperrung für die Fürther Kirchweih wieder aufzuheben.
Die Idee, dass die Zimmerleute am Vorderhaus am Dach beginnen und die Rohbauer am Hinterhaus mit der Unterfangung und dann getauscht wird, wurde leider schnell mit statischen Bedenken hinsichtlich der Einsturzgefahr begraben.
Nachdem sich Handwerker weigerten das Haus zu betreten, gehörte viel Motivationskraft von unserer Seite dazu, einen Weg zu finden, dass die Baustelle nicht geräumt wird.
Letztendlich mussten wir erst die Gründung aller drei verketteten Häuser, mit Tieferlegungen, neuen Bodenplatten und Unterfangung herstellen, bevor wir eine Freigabe für die statische Ertüchtigung des Holztragwerkes bekamen. So ging das parallele Arbeiten nicht und wir verloren 3 Monate. Das kostete sicher 25.000 Euro zusätzlich, denn die statischen Sicherungssysteme im Inneren und der erneute Kranaufbau waren die Hauptkostenfaktoren.

Dann kam glücklicherweise das wärmste Jahr seit 1882, das Jahr 2014. Wir konnten den Winter 2013/2014 durcharbeiten und es lief richtig gut. Wir fraßen uns durch den Bau und tauschten dutzende Kubikmeter verfaulte Hölzer aus. Zwischendurch kauften wir das Holz einer 300 Jahre alten Scheune und 6 Wochen später war das Holz schon in unserem Haus verbaut.
Der Abbruch war durch, das Gebäude gereinigt. Das Tragwerk ertüchtigt, das Dach gedeckt und es waren 300.000 Euro verbaut. Man sah noch nicht viel, aber die Häuser standen sicher.
Dann machten wir uns an die Fassade. Große Teile konnten wir mit einer mineralischen Dämmung von außen modernisieren, wobei der Untergrund Fachwerk war, was zur Folge hatte, dass wir uns eine Lösung überlegen mussten, die zulassungskonform war.
Die Fachwerkfassaden wurden mit Lehm und Holzfaserstoffen mit einem von uns entwickelten Aufbau konstruiert. Die  Spezialkonstruktionen ließen wir bauphysikalisch berechnen und erst dann setzten wir sie um. Das Ziel, die EnEV 2009 einzuhalten, stand.
Der Vorteil bei den oben genannten Außendämmmaßnahmen war, dass wir alle Innenwände, die fachwerksichtig oder aus Sandstein waren, frei hatten. Nach der Freilegung der Wände und der Bohlen-Balkendecken, war unser Innenausbau schon fertig, zumindest was die Optik betraf.

Nachdem das Gebäude geschlossen war, bauten wir die Estriche ein, die wir aus Holz und Zuschlagstoffen mischten, so hatten wir schwere Decken für die Aussteifung, den Schall- und Brandschutz. Nachdem wir einen ordentlichen Rohbau vorfanden, ging der Rest relativ schnell. 12 Monate benötigten wir für den Rohbau und 6 Monate für den Innenausbau.
Zur weiteren Technik einige Worte:

Heizungstechnik: Brennwert mit solarer Unterstützung, keine Heizkörper, Fußboden-, Decken- und Wandheizungen auf Estrich-, Trockenbau- und Lehmbaubasis. Zum Glück bekamen wir eine große Solaranlage genehmigt.

Wasser- und Abwassertechnik: Komplett neu mit Trinkwasserstationen, zentraler Verteilung und dezentraler Zählung und Teilsanierung der Grundleitungen.

Elektrotechnik: Neuinstallation, das war aufgrund der sichtbaren Oberflächen und keiner verputzten Flächen oft mit Kopfzerbrechen verbunden, denn das Objekt besitzt zu 80 % Oberflächen in sichtbarer Qualität (Sandstein, Ziegel, Fachwerk).

Fenster bauten wir mit Dreifachverglasung ein, mit einem Stulp mit einer Breite von 95 mm. Dafür sind Spezialbeschläge nötig, aber diese Filigranität war uns wichtig für das Raumgefühl von innen sowie die maximale Belichtung und die äußere Erscheinung.

Trockenbau: Wir konnten eine Firma finden, die sich auf eine Preisfixierung einließ. Der Blower-Door-Test war erfolgreich, wenn auch knapp.

Fliesen: Hier bestand das Hauptproblem, Produkte mit einer Zulassungen für unsere Spezialkonstruktion der Estriche aus Holz und Zuschlagstoffen zu finden.

Barocktreppenrestaurierung: Das war ein schwieriges Gewerk, denn man kann bei 9 Treppenläufen je Lauf 1.000 Euro ausgeben, aber auch 7500 Euro, je nach gewünschten Standards. Wir fanden einen Schreiner in Thüringen, der in einfacher handwerklicher Machart die Treppen nach unseren finanziellen Vorgaben restaurierte.

Bei den Türen führten wir ein Mischkonzept durch: Barocke Türen wurden saniert, Brandschutztüren wurden in Sachsen gefertigt und Standardtüren kauften wir auf dem hiesigen Markt. So konnten weitere Baukosten gespart werden.

Schornsteinbau: Den führten wir mit Systemelementen aus, die teilweise bis zu 5,50 m Länge hatten, da das Gebäude so eingebaut war, dass wir die nachbarschaftsverträgliche Lösung für den freien Rauchabzug wählen mussten.

Metallrestaurierung: Da fanden wir einen örtlichen Restaurator. Auch hier lohnte sich eine präzise Beschreibung mit Preisvergleichen um den silbernen Fisch am Ausleger wieder aufleben zu lassen.

Eigenleistungen: Sicher 10.000 Stunden für all die Arbeiten, die in Plänen und Leistungsverzeichnissen nicht zu erfassen sind: Aufräumen, Provisorien bauen, Teile abschleifen, etwas einsetzen, etwas beimauern, Löcher bohren, ein altes Brett längs teilen, Nägel grade klopfen...

Letztendlich haben wir fast 3.000 Architektenstunden für das Projekt gebraucht und es hat uns viel Kraft gekostet und wir sind oft über unsere Grenzen gegangen. Wir sind froh, dass es jetzt vorbei ist und dass wir mit dem Budget klargekommen sind und alle zufrieden sind.

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