Trockenlegung und Instandsetzung einer Villa im Grundwasser

Liebe Leser, anstelle eines Projekttextes können Sie hier die Stellungnahme gegenüber einer Behörde lesen. Wir Architekten müssen oft  Dinge schreiben und begründen, die Andere, aufgrund abweichender Interessenlage, vielleicht nicht wollen.

Die Stadtvilla Kohn in der Campestraße 10 wurde 1897 im historischen Stil eines Rokoko-Schlösschens errichtet. Dank des Engagements der Gesellschaft Museum e.V. ist die Stadtvilla eines der hervorragend erhaltenen historischen Gebäude im Stadtteil Johannis und wurde dementsprechend unter Denkmalschutz gestellt. Vom Grundstückseigentümer besteht im Interesse der Bauerhaltung des denkmalgeschützten Gebäudes die Absicht, Maßnahmen gegen die vorhandene Vernässung und Überschwemmung der Kellerräume durchzuführen.

Aufgrund der vorhanden Baugrundverhältnisse und des Geländegefälles vom Burgberg in Richtung Campestraße bildet sich als Folge von Starkniederschlägen aufstauendes Sickerwasser, welches eine Vernässung der Kellerwände zur Folge hat. Das Eindringen von Sickerwasser in die Kellerräume des am Tiefpunkt gelegenen Gebäudes führt zu erheblichen Schäden an der Bausubstanz.

Neben den gemäß DIN 18195 vorgesehenen, soweit baulich möglichen Bauwerksabdichtungsmaßnahmen, ist eine Dränung zum Schutz des Bauwerks nach DIN 4095 geplant. Dazu soll eine Ringdrainage (Länge ca. 130 m) mit Spülschächten um das Gebäude angelegt und das anfallende Dränwasser auf Grund des Fehlens anderweitiger Ableitungsmöglichkeiten über einen Pumpenschacht mit Messeinrichtung in den in der Campestraße/Frohmannstraße unter Nutzung des bereits vorhandenen Hausanschlusskanals in den vorhandenen öffentlichen Mischwasserkanal abgeleitet werden.

Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und des nicht eindeutig feststellbaren Einzugsgebietes wird bei Starkniederschlägen mit einer angenommenen maximalen Sickerwassermenge von ca. 12,44 l/s bei entsprechenden Niederschlagsereignissen gerechnet. Der Bemessung der Anlage wurden Erfahrungswerte der Fränkischen Rohrtechnik mit 0,10 l/s pro m Kellerwand zugrunde gelegt.

Bei der Instandsetzung werden die Kellerwände des Gebäudes als Voraussetzung für die Abdichtungsarbeiten bis zur Fundamentunterkante freigelegt. In diesem Zusammenhang ist eine Teilerneuerung der Grundstücksentwässerungsleitungen bei Beibehaltung der vorhandenen Einleitungsstellen in den städtischen Mischwasserkanal Campestraße/Frohmannstraße vorgesehen.

Um wirklich sicher zu gehen, ist außer der Drainung und der vertikalen Gebäudeabdichtung ein Mauersägeverfahren sowie, am tiefsten Punkt der Entwässerung, eine Entlastung durch den Einbau eines barock anmutenden Stufengartens geplant. Dieser wiederum dient zusätzlich der Personenrettung aus dem Gartengeschoss. Wir bitten unserem Antrag zu entsprechen.

P.S.: Die Instandsetzung der Stadtvilla wurde so genehmigt und umgesetzt – die Villa ist trocken, der Kunde zufrieden. Der Architekt ebenso.

Dieses Projekt steht inhaltlich und räumlich in Zusammenhang mit den Projekten 013, 018 und 020. Hier wurde ein weiterer Abschnitt der Instandsetzung der Stadtvilla in der Campestraße 10 von uns bearbeitet. Nachdem Dach und Fassade und Teile der Innenräume saniert waren, ging es jetzt an die Entwässerung, die Fluchtwegsituation und die energetische Sanierung sowie die Trockenlegung des Gebäudes, der letzte Schritt unseres Substanzschutzkonzeptes.

Im Vorfeld wurden Schadenskartierungen, Feuchtemessungen und Bauteiluntersuchungen durchgeführt. Notwendig war es, eine nachhaltige Bauwerksabdichtung ohne Kompromisse durchzuführen, denn das Mauerwerk war 110 Jahre durchnässt und es gab innen erhebliche Schäden. Es war fast unmöglich die Untere Denkmalschutzbehörde zu überzeugen, ein Mauersägeverfahren durchzuführen. Aber irgendwie ging es dann doch, denn die Grundsubstanz eine 51-77 cm starke Ziegelwand war perfekt zum Sägen.

Folgender Ablauf der Instandsetzung, die ca. 9 Monate dauerte, wurde von uns geplant und überwacht:

1. Information aller Mieter
2. Herstellen von Not- und Baustellenzugängen zum Gebäude
3. Ausgraben des gesamten Gebäudes
4. Abriss der historischen Treppen im Garten und kartierte Einlagerung
5. Rückbau aller Grundleitungen, die nicht mehr benötigt werden
6. Herstellen der Außenwand für Abdichtungen
7. Ausführen des Mauersägeverfahrens und Verputzen mit anschließender vertikaler Abdichtung
8. Dämmen, Verlegen der Drainageleitung und Schächte und Verfüllen
9. Herstellen von Zugängen zum Garten im Souterrain und Errichtung des barocken Stufengartens mit Metalleinfassungen
10. Herstellen der Außenanlagen und Wiederaufbau der historischen Außentreppen

Wir arbeiteten bei diesem Projekt nach unserer 80/20-%-Regelung, das heißt, im ersten Schritt wurden 80 % der Ausschreibungen mit Priorität 1 (Abdichtung, Erdarbeiten etc.) versendet. Als wir diese nach Ende der Ausschreibungsfrist von den entsprechenden Handwerksfirmen zurück erhalten hatten, wurde die Kostenberechnung geprüft und die Aufträge dann bei Übereinstimmung vergeben. Anschließend wurden die letzten 20 % der Aufträge mit  Priorität 2 (Baureinigung, Bepflanzung, Geländer etc.) während der Bauzeit vergeben. Wichtig ist bei der Ausschreibung gewesen, dass die alternativen Positionen im Leistungsverzeichnis enthalten waren, die bei solchen Instandsetzungen infrage kommen (z. B. der Austausch ganzer feuchtegeschädiger Steinpartien im Fundamentbereich).

Das Projekt lief eigentlich perfekt.

Der Bauleitungsaufwand bei diesen Trockenlegungs- und Abdichtungsarbeiten war  erheblich. Erschwert wurde dieser zusätzlich, da wir der Rohbaufirma kündigen mussten, die wiederum ihre Nachunternehmer (Abdichtung und Gartenbau) nicht im Griff hatte. Trotzdem blieb alles im Fluss. Die vertikale Abdichtung musste in drei Runden nachgebessert werden und der Verdichtungsnachweis vor dem Herstellen der Außenanlagen war gefälscht worden. Diese Fälschung hatte für die entsprechende Firma unmittelbar nach unserem Entdecken, eine sofortige Kündigung mit Ersatzvornahme zur Folge. 

Was die Nachhaltigkeit von nachträglichen Abdichtungen betrifft, ist es immer entscheidend, welche Anforderungen der Auftraggeber hatte. Die Gesellschaft Museum wollte dort unten Akten lagern und Senioren sollen dort Bridge spielen und stundenlang sitzen. Das tun sie jetzt mit trockenen Füßen.