Abriss und Neubau! Ersatzneubau des Hotel Isarwinkel in Bad Tölz

Der Name Tölz tauchte urkundlich erst um 1180 mit den Schreibweisen Tollnze, Töllntze forum, Toelnz auf. Förmliches Marktrecht bekam Tölz 1331 durch Kaiser Ludwig den Bayern verliehen. Seit dem Jahr 2005 ist Bad Tölz Moorheilbad.

Modernisierungsgutachten erbrachte die Feststellung, dass ein Ersatzneubau wirtschaftlicher ist

Unser Hotel ist etwa 100 Jahre alt, ein Modernisierungsgutachten erbrachte die Feststellung, dass eine Modernisierung ca. 75 % der Neubaukosten betragen würde. Viele Mängel, wie nicht behindertengereche Erschließung und Zimmergrößen, lassen sich auch mit einem Umbau nicht lösen.

Deshalb: Abriss und Neubau!

Wir haben im Juni begonnen und müssen im Dezember 2010 fertig sein. Schade, dass für die schönen Dinge oft zu wenig Zeit ist. Aber plötzlich haben wir wieder Zeit, denn am Ende des Jahres 2009 wurde das Projekt während der Ausführungsplanung und Ausschreibung gestoppt. Gründe sind wohl intern, d.h. unsere gesamte Mannschaft (die Hälfte das Büros) stand plötzlich ohne ein 5.000.000-Euro-Projekt da. Auch diese Dinge gehören zu den Überraschungen eines selbstständigen Unternehmers.

Wir haben jetzt die Aufgabe, bis Sommer 2010 zu warten, um dann zu schauen, wie das Projekt weitergeht. Mittlerweile ist Sommer 2011. Das Projekt geht weiter, d.h. wir bekommen ein weiteres Geschoss auf das Gebäude. Es war für uns Glück, dass das Projekt einerseits geruht hat und auf der anderen Seite jetzt weitergeht.

Bautenstand zum Richtfest am 15. September 2012

Wir haben mittlerweile vier Geschosse gebaut. Wir sind innerhalb der Termine, obwohl eine Firma in Konkurs gegangen ist. Da wir aber nicht öffentlich ausgeschrieben haben, können wir hier schnell und präzise handeln und werden den Terminplan einhalten, trotzdem der andere Teil des Hotels noch bewohnt ist und der Hotelbetrieb läuft. Der Büroausflug für 2013 ist gebucht.

Bautenstand zum 10. Juli 2013:

Die Gäste sind eingezogen, das Hotel ist von Anfang an ausgebucht und wird sofort auf eine harte Probe gestellt. Bis zu unserem Büroausflug im Oktober, werden die Außenanlagen fertiggestellt, denn dieser Auftrag war auch in Bezug auf die Außenanlagen unser größtes Projekt. Die Fotos sind erste Impressionen vom Tag der Eröffnung. Die Pause in der Projektbearbeitung war sehr gut, denn wir hatten Zeit die Grundrisse noch mal zu überarbeiten und ein Geschoss aufzustocken. Städtebaulich war das die richtige Entscheidung an der Ecke und auch im Inneren konnten wir mehr entwurfliche Dichte erzeugen. Somit hatten wir eine höhere Ausnutzung bei gleichem Flächenverbrauch, zumal wir auf der Abrissfläche bauten.

Das Projekt bestand aus mehreren Bausteinen:

1. Abriss Bettenhaus mit Empfang und Neubau Empfang, Tagungsbereich, Bar und Gästebereich mit 45 Zimmern
2. Instandsetzung der Fassade vom Altbau und Einbau einer Sauna mit Wellnessbereich und Kosmetik
3. Einbau einer Lüftungszentrale in den Speisesaal
4. Großflächige Unterfangung des Altbaus und Errichtung eines begehbaren Technikkanals, der Altbau, Neubau und Speiseraum mit der Küche verbindet
5. Entwurf einer neuen Parkanlage mit Biergarten, Spielplatz, Regenversickerung, Stufengarten und Terrassen sowie Verweilflächen

Was war entwurflich neu an dem Konzept:

1. Typologie des flachen Satteldachhauses ist modern adaptiert worden durch französische Balkonloggien und Leichtmetallklappläden
2. Arrondierung des gesamten Geländes und optisch/funktionale Verzahnung und Aufwertung der Gebäudeteile
3. Barrierefreiheit im gesamten Hotel und ebenerdige Erschließung ohne Hilfsmittel sowie Einbau zweier behindertengerechter Zimmer (nach DIN 18040-2, die die alte 18025 1und 2 ersetzt)
4. Einbau einer Wärmepumpenheizung (als Luft-Luft-Typ) für den ganzen Komplex
5. Das Ferienhotel Isarwinkel konnte sich durch das nun vergrößerte Angebotsspektrum mit insgesamt 92 Zimmern, Tagungsbereich, Biergarten, Sauna, Kosmetikstudio, Massagepraxis und Bar hervorragend in Bad Tölz positionieren

Der Neubau ist ohne tragende Wände ab dem ersten Obergeschoss auf einer Länge von 50 m x 14,5 m konstruiert. Die Idee war, einen Rohbau zu erstellen, bei dem es nur ein Stützenraster mit nichttragenden leichten Innenwänden gab, die nach Belieben und sich ändernden Vorschriften und Ansprüchen, in den nächsten Generationen angepasst werden können und so nicht das ganze Gebäude abgerissen werden muss.