Das Umbau-Buch

Die Baukosten

Planen und Bauen sind in die Zukunft gerichtete Tätigkeiten. Wie erfolgreich man war und was es gekostet hat, weiß man erst nach Fertigstellung. Der Bauherr trägt das finanzielle Risiko. Dieses auszuschalten, kostet zusätzliches Geld, denn niemand übernimmt Risiko umsonst. Kostengarantien haben deshalb ihren Preis. Das müssen Sie sehen, wenn Ihnen ein Generalunternehmen die Kosten garantiert.

Wer sparen will, muss gezielt darauf hinwirken, das Kostenrisiko möglichst klein zu halten. Das ist durch Kostenplanung und Kostenkontrolle zu erreichen. Der Architekt sollte das können, und der Bauherr muss ihn dabei unterstützen. Ergebnis ist eine gewisse Kostensicherheit, die das Risiko so gering hält, dass der Bauherr „gut schlafen kann“.

Das wird gelingen, wenn der Bauherr einiges über Planung und Bauausführung weiß, die Möglichkeiten, auf die Kosten einzuwirken kennt und seine Rolle als Bauherr ernst nimmt. Denn hinsichtlich der Baukosten ist – überspitzt ausgedrückt – der Bauherr selbst das größte Risiko.

Die Klage darüber, dass die Kosten einer Baumaßnahme den veranschlagten Betrag weit überschritten haben, hat fast jeder schon gehört. Zugegeben, es ist bei Maßnahmen an bestehenden und alten Gebäuden besonders schwierig, die Kosten im Voraus genau zu bestimmen. Mit sorgfältigen Voranschlägen, kontinuierlicher Kontrolle und der strikten Beachtung des gesetzten Kostenrahmens wird es dennoch gelingen, mit dem vorhandenen Baubudget auszukommen.

Hierzu gehört zunächst eine differenzierte Aufstellung aller zu erwartenden Kosten, auch solcher, die möglicherweise durch verdeckte Mängel oder Unvorhergesehenes entstehen, womit Sie bei älteren Gebäuden immer rechnen müssen. Ein Hilfsmittel sind Kostengliederungen, wie sie bei der Wohnungsbauförderung und bei der Ermittlung von Planungshonoraren verwendet werden. Die an der Finanzierung beteiligten Geldinstitute verlangen ebenfalls derart gegliederte Kostenaufstellungen.

Es ist sinnvoll und üblich, die Kostenaufstellungen, dem zeitlichen Ablauf ihres Umbaus folgend, mehrfach anzufertigen. Beauftragen Sie einen Architekten, so ist das seine Aufgabe. Sie erwerben damit ein höheres Maß an Kostensicherheit.

Zu Beginn Ihrer Planungen genügt eine Schätzung um herauszufinden, ob Sie sich die Modernisierung leisten können (oder wollen). Es geht dabei um die Größenordnung. Aber vermeiden Sie schon in dieser ersten Phase sogenannte „Hausnummern“, Zahlen, die als allgemeine Erfahrungswerte mehr aus der Luft gegriffen als ermittelt sind. Anders als beim Neubau sind auf dem Quadratmeter Wohnfläche oder den Rauminhalt des Gebäudes bezogene Kennwerte hier nur eingeschränkt brauchbar. Besser ist es, die Kosten der einzelnen geplanten Maßnahmen zu schätzen.

Die Regeln für die Ermittlung der Kosten sind in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) festgelegt. Wenn hier im Weiteren von „Baukosten“ die Rede ist, gilt das im Sinne der II. Berechnungsverordnung. Diese gibt eine Gliederung der Kosten vor, wie sie in der Aufstellung „Schätzung der Gesamtkosten“ verwendet ist. Falls Sie Schätzungen machen, bevor Sie einen Architekten beauftragt haben, machen Sie sich am besten Kopien von dieser Aufstellung.

Die zweite wichtige Art der Kostengliederung ist durch Norm DIN 276 vorgegeben. Diese wird auch zur weiteren Untergliederung der Kosten nach der II. Berechnungsverordnung verwendet. Sie ist hauptsächlich für die Kostenermittlungen der Architekten und Bauingenieure von Bedeutung.

Kostenplanung

Wer beim Bauen nicht aufs Geld schauen muss, ist fein heraus und kann diese Seiten überblättern. Für die meisten Bauherren gibt es jedoch einen Kostenrahmen, der nicht überschritten werden darf. Wer Kredite einsetzt, muss dafür sorgen, dass die monatliche Belastung tragbar bleibt. Dafür interessiert sich auch der Geldgeber. Die Ermittlung der voraussichtlichen Kosten, die Festlegung von Kostenobergrenzen und die Kontrolle über die Entwicklung der Kosten während der Planung und der Bauzeit sind also Grundlage einer soliden Finanzierung.